Thực tiễn tố tụng thời gian qua cho thấy những vụ tranh chấp trong hợp đồng xây dựng diễn ra căng thẳng, kéo dài; thực sự là cuộc chiến pháp lý, nhất là với tranh chấp giữa nhà thầu với chủ đầu tư về chậm thanh toán công trình. Tùy vào tình trạng pháp lý của mỗi hồ sơ vụ việc mà tòa án sẽ ra phán quyết phù hợp, xem xét và xác định lỗi của các bên.

LƯU Ý QUAN TRỌNG VỀ THỎA THUẬN "BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI ĐỊNH TRƯỚC"

Theo quy định, nguyên tắc xác định bồi thường thiệt hại căn cứ theo điều 360 Bộ luật Dân sự và khoản 2, Điều 303 Luật Thương mại. Theo đó, bên bị thiệt hại phải chứng minh có thiệt hại thực tế, có mối quan hệ nhân quả với hành vi vi phạm thì mới có căn cứ yêu cầu bồi thường.

Theo luật sư Lê Tuấn Quang, Công ty luật TNHH Bross & Partners, quy định này đã gây ra không ít khó khăn cho bên bị thiệt hại, bởi có những thiệt hại vô hình nhưng ảnh hưởng tới tài chính rất lớn như thiệt hại về niềm tin, về cơ hội mà không thể chứng minh bằng số liệu hay bằng tài liệu.

Do đó, việc Luật Xây dựng 2025 cho phép “bồi thường thiệt hại ấn định trước” (liquidated damages) thực sự là quy định mới trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Từ kinh nghiệm tố tụng, luật sư Lê Tuấn Quang cho biết trước khi khái niệm trên được luật hóa, bản án ngày 10/11/2022 của Tòa án nhân dân TP.HCM đã từng đưa ra về khái niệm “bồi thường thiệt hại định trước”. 

Cụ thể, trong vụ án tranh chấp giữa 2 doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, tòa án đã chấp nhận khoản phạt vi phạm hợp đồng.

Tòa án lập luận rằng mặc dù thỏa thuận “bồi thường thiệt hại định trước” không phù hợp với nguyên tắc chứng minh tổn thất thực tế theo quy định tại Luật Thương mại, nhưng cũng không trái với việc tự nguyện thỏa thuận được cả Luật Thương mại lẫn Bộ luật Dân sự quy định.

Các bên đã chứng minh được mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm với thiệt hại thực tế nên tòa án vẫn chấp nhận “giá trị định trước” của thỏa thuận bồi thường.

Theo luật sư, thỏa thuận “bồi thường thiệt hại định trước” đã được cụ thể hóa trong luật sẽ góp phần buộc các bên thực hiện đúng thỏa thuận, tạo ra tính minh bạch và thuận lợi trong việc giải quyết tranh chấp. Sự ra đời của quy định này cũng cho thấy tính hợp lý ở chỗ, bên bị thiệt hại hoàn toàn có cơ hội được bù đắp tương xứng.

Để thỏa thuận “bồi thường thiệt hại định trước” có hiệu lực, luật sư Lê Tuấn Quang cho rằng cần phải lưu ý 2 điều kiện. Đó là thỏa thuận về bồi thường bắt buộc phải có trong hợp đồng xây dựng; giá trị bồi thường định trước phải phù hợp với mức độ vi phạm, tức không được quá vô lý và khi xảy ra tranh chấp thì vẫn phải chứng minh có thiệt hại xảy ra, mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại với hành vi vi phạm.

THỐNG NHẤT TRONG  ÁP DỤNG PHÁP LUẬT

Theo luật sư Lê Tuấn Quang, Luật Xây dựng 2025 cũng quy định rõ tại khoản 2, điều 4 về áp dụng Luật Xây dựng và các luật có liên quan. Cụ thể, “những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định cụ thể tại Luật này thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sư.

Luật Xây dựng không quy định thời hiệu khởi kiện. Do đó, theo nguyên tắc nêu trên, cần phải áp dụng Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm.

Về mức phạt vi phạm hợp đồng, khi phát sinh tranh chấp, cần áp dụng Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, mức phạt vi phạm do các bên tự do thỏa thuận, không bị khống chế trần 8% như trong Luật Thương mại.

Còn đối với những hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP thì áp dụng khoản 3, điều 86 Luật Xây dựng 2025, với mức phạt vi phạm không quá 12% giá trị bị vi phạm.

Tương tự, Luật Xây dựng không quy định cụ thể về lãi chậm thanh toán đối với hợp đồng xây dựng không có yếu tố vốn nhà nước. Do đó, căn cứ Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận (không quá 20%/năm); nếu không thỏa thuận thì áp dụng mức lãi suất 10%/năm.

Còn đối với những hợp đồng xây dựng có yếu tố vốn nhà nước thì áp dụng khoản 2 Điều 43 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2025 của Chính phủ, theo đó lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản thanh toán công bố.