Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nói về những rào cản khiến cơ cấu giá bất động sản còn bất hợp lý

Giá bất động sản vẫn có thể giảm nữa, nếu như Nhà nước cắt bỏ được những chi phí bất hợp lý đối với các chủ đầu tư, doanh nghiệp bất động sản.

Đó là quan điểm của Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu, khi nói về cơ hội tiếp cận, sở hữu căn hộ của số đông người dân, trong bối cảnh thị trường gần như đang ủng hộ người mua.

Trao đổi với VnEconomy, ông Châu nói:

- Gần đây, thị trường bất động sản Tp.HCM cũng như nhiều địa phương khác có dấu hiệu hồi phục, nhưng là sự hồi phục từ từ, từng chút một. Phân khúc chủ đạo nhà ở dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, vẫn phát triển tốt.

Tuy nhiên, nếu nói rằng thị trường bất động sản không bị khủng hoảng là không đúng. Thị trường bất động sản đang bị khủng hoảng nghiêm trọng. Hiện doanh nghiệp bất động sản đang bị “ăn vào tài sản cố định”, tức là phải bán sản phẩm với mức lãi rất thấp.

Chẳng hạn như phân khúc cao cấp hiện đang được bán với mức lợi nhuận 6% mà chưa tính lãi vay, thay vì 40 - 50% như trước đây. Nhiều doanh nghiệp phải bán hoà vốn, cá biệt có doanh nghiệp phải bán lỗ, thành ra rủi ro vẫn còn ở phía trước.

Khả năng tái sản xuất của doanh nghiệp bị hạn chế, từ đó ảnh hưởng đến cả nền kinh tế.

Nhưng có ý kiến cho rằng, bất động sản sau một giai đoạn ngắn “gượng dậy”, hiện nay đang có dấu hiệu khó khăn hơn?

Ai cũng biết, thị trường bất động sản đã rơi vào khu vực đáy của khủng hoảng từ nhiều năm nay. Còn nếu tính từ 2008 đến nay, ngoại trừ có một giai đoạn ngắn ngủi từ 2009 đến cuối 2010 thị trường có ấm lại, song cũng chính từ sự ấm lại này đã đưa đến nguy cơ bất ổn kinh tế, nên Nhà nước phải siết lại từ đầu 2011 và thị trường gặp khó khăn từ đó đến nay.

Nhưng chính trong khủng hoảng đó, Chính phủ có những điều chỉnh kịp thời, đặc biệt là trong điều hành chính sách tiền tệ và không còn coi bất động sản là ngành phi sản xuất, đã tạo điều kiện cho thị trường có những chuyển biến tích cực.

Bên cạnh đó, cũng chính vì thị trường bất động sản đã ở vùng đáy trong một thời gian dài nên chắc chắn trong thời gian tới, thị trường sẽ có những chuyển động đi lên, bởi xưa nay quy luật là “cùng tắc biến, biến tắc thông”. Nó đã rơi xuống đáy rồi thì nó phải lên thôi. Tất nhiên, sự hồi phục này là khá yếu ớt vì thực tế chúng tôi cũng không kỳ vọng vào một sự đột biến.

Tuy nhiên, chúng tôi có niềm tin rằng, thị trường bất động sản Việt Nam không bao giờ có chuyện rơi vào bong bóng như cuối 2007.

Cùng với đó, giới đầu tư hiện đã có sự thay đổi lớn về tâm thức, không phải chạy theo siêu lợi nhuận nữa mà là chia sẻ với người tiêu dùng. Đây cũng là cách doanh nghiệp tự cứu mình vì chiến lược bây giờ phải là “bán lỗ để cắt lỗ”.

Song xét về góc độ tổng thể nền kinh tế, tôi cho rằng Nhà nước không nên để cho doanh nghiệp bị lỗ hoặc lãi quá thấp. Bởi nếu doanh nghiệp không mạnh thì làm sao có nền kinh tế mạnh, làm sao có thị trường bất động sản phát triển được. Hiện có nguy cơ các nhà đầu tư nước ngoài đổ bộ vào Việt Nam để thôn tính các dự án bất động sản có vị trí tốt với giá rẻ mạt.

Có ý kiến cho rằng, sau vu việc của Tập đoàn Thiên Thanh và Ngân hàng Xây dựng (VNCB), thị trường ít nhiều cũng bị ảnh hưởng tiêu cực?

Tôi cho rằng, vụ việc đó không có ảnh hưởng gì đến thị trường bất động sản vì đó cũng chỉ là những hoạt động mới khởi đầu của VNCB, tầm ảnh hưởng, lan toả của nó chưa có gì. Và thực tế VNCB cũng không phải là ngân hàng khởi xướng ra chương trình này, gói nọ gói kia.

Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng đã được ký kết giữa các đối tác có liên quan đến chương trình của VNCB thì cũng cần phải quan tâm hơn. Nhưng, theo tôi được biết, Ngân hàng Nhà nước cũng đang quản lý rất chặt chẽ hoạt động của VNCB nên sẽ không ảnh hưởng đến người tiêu dùng.

Khá nhiều ý kiến bình luận rằng, giá bất động sản hiện nay có giảm, nhưng vẫn chưa phải là mức giá phù hợp?

Tôi cho rằng, những người nói thế có thể là họ chưa bao giờ kinh doanh bất động sản. Thậm chí, cách đây chưa lâu, có một chuyên gia cho rằng, Nhà nước hiện đang bị thất thu chênh lệch địa tô. Khoản tiền đó chui vào túi các doanh nghiệp bất động sản.

Điều này có thể xảy ra 10 năm về trước, khi mà doanh nghiệp bất động sản được phân lô bán nền thoải mái, không cần phải đầu tư hạ tầng bài bản. Còn hiện nay doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường, phải trả lãi vay, trả cổ tức cho các cổ đông…

Nếu từ những quan điểm đó để xây dựng cơ chế chính sách thì càng nguy cho thị trường bất động sản.

Vậy ông có cho rằng, giá bất động sản đã phù hợp với mặt bằng thu nhập của đại đa số người dân?

Cơ cấu giá thành bất động sản hiện nay là bất hợp lý vì do các cơ chế, chính sách điều chỉnh nó.

Trong Luật Đất đai 2013 có quy định các chủ dự án bất động sản sử dụng đất phải ký quỹ lên tới 30%, đã khiến cho một lượng tiền lớn bị “chôn” vào tài khoản của Nhà nước, trong khi doanh nghiệp không được sử dụng, sẽ khiến cho giá bất động sản ngày càng tăng.

Và cuối cùng người mua bất động sản là đối tượng phải gánh chịu sự bất hợp lý này.

Giá bất động sản có những yếu tố bất lợi, bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng doanh nghiệp phải mua theo giá thị trường, phải nộp tiền sử dụng đất, chi phí vốn… những gánh nặng này thực tế người tiêu dùng phải chịu. Giá bất động sản có thể giảm nữa, nếu chúng ta cắt bỏ được những chi phí bất hợp lý này.