Khi mức sinh giảm sẽ kéo theo quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp. Đồng thời, quy mô dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình – nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản cũng giảm dần. Điều này khiến nhu cầu nhà ở nói chung suy yếu và cấu trúc nhu cầu dịch chuyển…

Việc tỷ suất sinh tại Việt Nam đã giảm xuống mức thấp nhất trong lịch sử và dự kiến tiếp tục giảm trong những năm tới, không chỉ đặt ra những thách thức nghiêm trọng về kinh tế - xã hội, mà còn tạo ra các tác động đến thị trường nhà ở…

XU HƯỚNG GIÀ HÓA DÂN SỐ

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết cùng với xu hướng kết hôn muộn và tâm lý “ngại cưới, lười sinh” phổ biến ở giới trẻ, đặc biệt tại những đô thị lớn, Việt Nam đang bước vào quá trình già hóa dân số nhanh chóng. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy độ tuổi kết hôn trung bình lần đầu đã tăng từ 24,1 tuổi (năm 1999) lên 27,2 tuổi (năm 2024). Trong khi đó, mức sinh vào năm 2024 đã giảm một nửa so với năm 1989, xuống mức thấp nhất trong lịch sử là 1,91 con/phụ nữ và có xu hướng sụt giảm nhanh hơn trong hai năm gần đây. 

Đáng chú ý, tại một số thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, tỷ suất sinh đang tiến tới vùng “sinh thấp nghiêm trọng” (dưới 1,3 con/phụ nữ) theo phân loại của Liên hợp quốc. Mà một trong những nguyên nhân phải kể đến, như Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) từng thông tin, là do chi phí sinh hoạt và nhất là giá nhà ở liên tục leo thang, thiết lập mặt bằng giá mới vượt xa thu nhập trung bình của người trẻ. Xu hướng “ngại cưới, lười sinh” không chỉ là hệ quả của điều kiện sống đắt đỏ, mà thậm chí trong dài hạn sẽ dần trở thành yếu tố quay ngược làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. 

Theo phân tích của VARS IRE, mức sinh giảm kéo theo quy mô hộ gia đình và số lượng hộ mới hình thành thu hẹp. Đồng thời, quy mô dân số trong độ tuổi lao động và lập gia đình – nhóm khách hàng chủ lực của thị trường bất động sản cũng giảm dần. Điều này khiến nhu cầu nhà ở nói chung suy yếu và cấu trúc nhu cầu dịch chuyển theo hướng ưu tiên các sản phẩm diện tích vừa và nhỏ, tối ưu chi phí, thay vì căn hộ lớn. Khi cầu thực tế bị thu hẹp, tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sẽ giảm, đặc biệt ở phân khúc không phù hợp với xu hướng nhân khẩu học mới.

Trong khi đó, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao và chưa được điều chỉnh linh hoạt, làm gia tăng khó khăn đối với việc tiêu thụ các căn hộ diện tích lớn, tổng giá trị cao. Hệ quả là tồn kho có nguy cơ gia tăng, vòng quay vốn chậm lại và áp lực thanh khoản đè nặng lên chủ đầu tư, buộc thị trường phải xem xét điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, chính sách giá và giải pháp tài chính để kích cầu. 

Hơn nữa, giữa bối cảnh giá nhà liên tục tăng vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân, trong khi thu nhập, đặc biệt của người trẻ không theo kịp tốc độ tăng giá, một bộ phận lớn thế hệ này đang dần từ bỏ kỳ vọng sở hữu nhà riêng và chuyển sang thuê nhà lâu dài. Điều đó không chỉ ảnh hưởng đến nhu cầu mua bất động sản, mà còn tác động tiêu cực tới quyết định kết hôn, sinh con, làm gia tăng nguy cơ giảm tỷ lệ sinh trong tương lai. 

THIẾU HỤT LAO ĐỘNG TRẺ

Kinh nghiệm từ một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore cho thấy mức sinh thấp kéo dài kết hợp giá nhà cao đã dẫn đến thiếu hụt lao động trẻ, gánh nặng an sinh xã hội tăng mạnh và áp lực duy trì tăng trưởng kinh tế. Để tránh rơi vào vòng xoáy tương tự, VARS kiến nghị Nhà nước cần có chính sách đồng bộ nhằm kiểm soát giá nhà ở mức hợp lý, mở rộng nguồn cung nhà giá phải chăng, hỗ trợ tài chính cho người trẻ mua nhà, đồng thời kết hợp các biện pháp khuyến khích kết hôn và sinh con, bảo đảm nền tảng nhân khẩu học ổn định cho phát triển bền vững. 

Thứ nhất, tiếp tục thúc đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở cao. Đồng thời, phát triển mô hình nhà ở xã hội cho thuê và thuê mua, trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ lực trong việc hình thành và phát triển quỹ nhà ở này, để đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm đối tượng thu nhập thấp và người trẻ chưa có điều kiện mua nhà. 

Thứ hai, Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, thông qua các chính sách ưu đãi như đơn giản hóa thủ tục hành chính, hỗ trợ tín dụng, hay cộng điểm ưu tiên khi tham gia đấu thầu các dự án sau. 

Thứ ba, cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản chuyển đổi mô hình kinh doanh từ “xây để bán” sang “xây để cho thuê”, hướng đến việc khai thác dòng tiền ổn định và bền vững trong dài hạn. Đây là mô hình đã được nhiều nước phát triển áp dụng thành công. Mô hình này có thể được hỗ trợ thông qua quỹ đầu tư bất động sản (REITs), hoặc các mô hình hợp tác công - tư, trong đó Nhà nước đóng vai trò cung cấp quỹ đất và hạ tầng, còn doanh nghiệp đảm nhiệm việc đầu tư và vận hành thông qua các đơn vị quản lý chuyên biệt.