Các phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (codotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định…

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 03/2021 quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, bao gồm cả văn phòng lưu trú (oficetel), căn hộ lưu trú (condotel), nhà ở xã hội, nhà tái định cư... Trong đó quy định rõ tiêu chuẩn kỹ thuật đối với từng hạng mục: từ diện tích căn hộ, các phòng chức năng, đến hàng lang, cửa sổ, gara…

DIỆN TÍCH CĂN HỘ KHÔNG NHỎ HƠN 25M2

Thông tư 03/2021 có hiệu lực từ ngày 5/7/2021 và thay thế thông tư số 21/2019/TT – BXD (ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư) trước đó.

Theo quy định tại thông tư này, diện tích tối thiểu của căn hộ chung cư nói chung không nhỏ hơn 25m2. Cửa sổ chỉ được làm cửa trượt hoặc cửa lật có cữ an toàn khi mở.

Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Diện tích phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2 và phải thông thoáng, được chiếu sáng tự nhiên. Chiều cao thông thuỷ của phòng ở không được thấp hơn 2,6m2; phòng bếp và vệ sinh không thấp hơn 2,3m; tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật không dưới 2m….

Đối với căn hộ lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Diện tích của văn phòng kết hợp lưu trú cũng tương tự. Trong đó, diện tích của khu vực làm việc tối thiểu là 9m2. Đặc biệt, không được bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Đối với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp có chiều cao phòng cháy chữa cháy lớn hơn 50m hoặc nhà có chiều sâu của sàn tầng hầm dưới cùng lớn hơn 9m, mỗi khoang cháy của nhà phải có tối thiểu một thang máy đáp ứng yêu cầu vận chuyển lực lượng, phương tiện chữa cháy và cứu nạn cứu hộ. Nhà có chiều cao phòng cháy chữa cháy lớn hơn 50m phải có họng nước chữa cháy cho lực lượng chữa cháy bố trí ở mỗi tầng, cửa căn hộ xa nhất của tầng phải nằm trong phạm vi 45m tính từ họng nước chữa cháy (có tính toán đến đường di chuyển)…

KHÔNG GIAN SỬ DỤNG CHUNG PHẢI CÓ GIÁM SÁT AN NINH

Thông tư 03 cũng quy định: các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung.

Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.

Chỗ để xe của nhà chung cư, phần căn hộ trong nhà chung cư hỗn hợp phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt, phải bố trí khu vực để ô tô riêng với xe máy, xe đạp. Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25m2 cho 4 căn hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20m2 cho 100m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư. Trong đó đảm bảo tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.

Với nhà ở xã hội, tái định cư và nhà ở thu nhập thấp, diện tích chỗ để xe được phép lấy bằng 60% định mức quy định trên, đồng thời đảm bảo tối thiểu 6m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư. Chỗ để xe sử dụng gara cơ khí hoặc tự động (gọi chung là gara cơ khí) thì cứ 100 m2 diện tích sử dụng của căn hộ chung cư phải có tối thiểu 12 m2 diện tích chỗ để xe trong gara (đối với gara cơ khí nhiều tầng thì diện tích chỗ để xe được nhân với số tầng của gara cơ khí). 

Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) của phần căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú trong nhà chung cư hỗn hợp phải tính toán đảm bảo tối thiểu 20m2 cho 160 m2 diện tích sử dụng căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú; phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.

Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có chỗ để xe của người khuyết tật. Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian cho các nhân viên quản lý nhà, trông giữ xe, bảo vệ, dịch vụ kỹ thuật đảm bảo 5 m2/người. 

Cũng theo thông tư 03, Ủy ban nhân dân các tỉnh/thành phố, quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn tỉnh/thành phố.