Biến động kinh tế toàn cầu đang đặt bất động sản công nghiệp Việt Nam trước áp lực chuyển đổi. Mô hình khu công nghiệp sinh thái nổi lên như một giải pháp phát triển bền vững, nhưng vẫn đối mặt với nhiều thách thức về chính sách và năng lực triển khai...

Sau hơn ba thập kỷ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới với nhiều cơ hội đan xen thách thức. Làn sóng FDI thế hệ mới chịu tác động từ chính sách thuế toàn cầu, căng thẳng thương mại và xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng, đang buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược.

Bất động sản công nghiệp, vốn là nền tảng hạ tầng của FDI, đang phản ánh rõ nét những thay đổi này. Đây cũng là trọng tâm được đưa ra tại Diễn đàn Tài chính - Bất động sản 2025 do Thời báo Kinh tế Sài Gòn tổ chức, với phiên thảo luận chủ đề “Đặt nền móng cho một chu kỳ tăng trưởng mới.”

NET ZERO, CBAM VAF ESG: BỘ LỌC CỦA DÒNG VỐN TOÀN CẦU

Theo ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó Tổng giám đốc Khu công nghiệp Prodezi Long An, các yếu tố như chính sách thuế đối ứng của Hoa Kỳ, tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung, Cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) của Liên minh châu Âu, cùng cam kết đạt phát thải ròng bằng 0 (Net Zero) của nhiều quốc gia, đang khiến các doanh nghiệp FDI cân nhắc lại chiến lược mở rộng sản xuất. Các dự án phụ thuộc nhiều vào chuỗi cung ứng Trung Quốc hoặc mô hình sản xuất truyền thống với biên lợi nhuận thấp đang chững lại, nhường chỗ cho xu hướng đầu tư mới, tập trung vào khả năng thích ứng và tiêu chuẩn môi trường, xã hội và quản trị (ESG).

Ông Minh nhấn mạnh rằng nhà đầu tư hiện nay không chỉ quan tâm đến giá thuê đất hay vị trí địa lý mà còn tìm kiếm các khu công nghiệp cung cấp hệ sinh thái toàn diện, linh hoạt và thân thiện với môi trường. Cam kết Net Zero vào năm 2050 của Việt Nam tại COP26 đặt ra yêu cầu khắt khe hơn cho các ngành công nghiệp. Để thâm nhập các thị trường cao cấp như EU, Mỹ hay Nhật Bản, doanh nghiệp phải đáp ứng tiêu chuẩn về phát thải, nguồn gốc nguyên liệu và ESG - điều chỉ khả thi nếu hạ tầng công nghiệp được đầu tư bài bản ngay từ đầu.

Khu công nghiệp Prodezi đã đón đầu xu hướng này bằng cách xây dựng hệ sinh thái sản xuất bền vững, tích hợp hạ tầng xanh, năng lượng sạch và các nguyên tắc kinh tế tuần hoàn ngay từ giai đoạn thiết kế. Mô hình khu công nghiệp sinh thái của Prodezi đáp ứng kỳ vọng của các nhà đầu tư thế hệ mới – những tập đoàn toàn cầu ưu tiên tiêu chuẩn môi trường và xã hội. Đồng thời, mô hình này tạo lợi thế cạnh tranh cho Việt Nam so với các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Malaysia hay Indonesia, vốn cũng đang đẩy mạnh thu hút FDI xanh.

TIÊN PHONG TRONG CHUYỂN ĐỔI, ĐỐI MẶT VỚI THÁCH THỨC HIỆN HỮU

Từ góc độ chính sách, Việt Nam đã đặt nền móng cho mô hình khu công nghiệp sinh thái thông qua Nghị định 35/2022/NĐ-CP và Thông tư 05/2025/TT-BKHĐT. Tuy nhiên, ông Minh cho rằng cần sớm ban hành Luật Khu công nghiệp riêng biệt để tạo hành lang pháp lý ổn định, hỗ trợ chiến lược phát triển bền vững cho ngành công nghiệp quốc gia. Theo Bộ Công Thương, tính đến tháng 5/2024, chỉ khoảng 1-2% trong số 425 khu công nghiệp tại Việt Nam chuyển đổi sang mô hình sinh thái, cho thấy hành trình này vẫn còn nhiều thách thức.

Để bất động sản công nghiệp Việt Nam thực sự bứt phá, ông Minh nhấn mạnh ba yếu tố then chốt:

Thứ nhất, tập trung phát triển theo hướng chất lượng thay vì mở rộng diện tích ồ ạt, với việc tối ưu hiệu quả sử dụng đất và tích hợp các tiện ích như logistics, nghiên cứu - phát triển, năng lượng tái tạo và dịch vụ xã hội.

Thứ hai, xây dựng “tam giác chiến lược” gồm hạ tầng giao thông - nguồn năng lượng sạch, ổn định – và nguồn nhân lực kỹ thuật cao, nhằm đáp ứng nhu cầu của các ngành công nghệ tiên tiến.

Thứ ba, tăng cường phối hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân, trong đó Nhà nước đóng vai trò điều phối, doanh nghiệp chịu trách nhiệm đầu tư và vận hành sáng tạo, đồng thời huy động nguồn vốn dài hạn từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước để đảm bảo sự phát triển bền vững.

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư toàn cầu dịch chuyển mạnh mẽ, Việt Nam đứng trước cơ hội lớn để khẳng định vị thế nếu biết tận dụng xu hướng và định hướng đầu tư đúng đắn. Mô hình khu công nghiệp sinh thái không chỉ là lựa chọn, mà đã trở thành yếu tố tất yếu để xây dựng ngành công nghiệp hiện đại, thân thiện môi trường và có sức cạnh tranh toàn cầu. Với chiến lược rõ ràng và tư duy sáng tạo, khu công nghiệp Prodezi đang góp phần định hình tương lai xanh và bền vững cho công nghiệp Việt Nam.