"Đại dịch Covid-19 cùng với những khó khăn cố hữu đã khiến thị trường bất động sản thời gian qua vô cùng điêu đứng. Nhận diện những  khó khăn và tìm ra giải pháp tháo gỡ sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khôi phục và phát triển.

Thứ nhất, những khó khăn về pháp lý, chắc chắn phải tháo gỡ vì nếu không, phải tạm dừng dự án. Trong thời gian qua, từ năm 2020, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành ban hành nhiều chính sách, nhiều luật ra đời, tháo gỡ tương đối nhiều khó khăn với bất động sản như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, hàng loạt Nghị định của Chính phủ, nhưng tháo gỡ đúng thời điểm đang diễn ra Covid-19 nên tác động của Luật chưa đến hoạt động cụ thể và vẫn khó khăn.

Thứ hai, nguồn cung ngày càng thiếu, thiếu nghiêm trọng tất cả các phân khúc. Năm 2018 chúng ta nói nhiều đến bất động sản công nghiệp, bất động sản du lịch... nhưng giờ dự án không ra được trong khi nhu cầu sử dụng thực chất lẫn đầu tư vẫn tăng. Hậu dịch, nhà đầu tư cho rằng bất động sản vẫn là nơi trú ẩn an toàn sau đó mới đến vàng, chứng khoán. Do đó, cần có giải pháp kích cầu nguồn cung, tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, vấn đề vốn. Vốn là một trong những yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Thời gian qua, bên cạnh doanh nghiệp có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc tín dụng. Siết thị trường vốn thì thị trường bất động sản không phát triển được.

Thứ tư, các địa phương phải kiểm soát chặt thị trường là chia lô bán nền, và đấu giá đất. Hai vấn đề này tác động lớn đến thị trường, chỉ cần  một dự án tăng giá thì hàng loạt dự án tăng giá theo. Đó là vấn đề địa phương cần tăng cường quản lý hạn chế  sự méo mó của thị trường.

Thứ năm, cần có giải pháp tháo gỡ nhanh dự án hiện đang vướng mắc pháp lý. Nguyên nhân do pháp luật chưa sửa nên địa phương cũng chưa có cơ sở tháo gỡ, thêm nữa, có nhiều địa phương nghĩ rằng vướng nhưng thực ra không vướng, mà do chưa đi vào xem xét cụ thể. Vừa rồi Thủ tướng thành lập tổ công tác liên ngành tháo gỡ vướng mắc...

Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Chính phủ đồng ý sẽ trình Quốc hội sửa một số luật, trong đó có 3 luật nếu sửa được như Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội cũng thống nhất đưa Luật Đấu thầu để sửa tiếp.

Tôi cho rằng cần nhiều giải pháp tổng hợp không chỉ ở góc độ Bộ Xây dựng mà Chính phủ, bộ, ngành cùng tham gia thì sẽ tháo gỡ được những khó khăn, từ đó mới giúp thị trường bất động sản phát triển được".

"Thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành phát triển 10 - 15 năm trở lại và ngày càng đóng góp vai trò quan trọng với phát triển kinh tế - xã hội.

Trước hết, thị trường bất động sản góp phần cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng cho đô thị. 10 năm qua, bình quân mỗi năm Việt Nam xây mới 60 triệu m2 nhà ở cung cấp chỗ ở đặc biệt khu vực đô thị. Theo tính toán, mỗi năm thị trường bất động sản đóng góp 0,4 điểm phần trăm tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP.

Ngoài ra, thị trường bất động sản còn là đầu kéo thúc đẩy các thị trường khác phát triển như vật liệu xây dựng, tài chính, lao động. Như vậy, bất động sản có tầm quan trọng rất lớn đối với phát triển kinh tế. Khi Chính phủ quan tâm và có cơ chế chính sách phù hợp thì thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn. Trong hai năm dịch bệnh vừa qua, có thể nói là quá khó khăn đối với thị trường bất động sản, thậm chí có lúc phải đóng cửa công trường xây dựng, đặc biệt bất động sản nghỉ dưỡng không có khách quốc tế lẫn trong nước kéo dài hàng năm.

Khi dịch bệnh đã được kiểm soát và mọi hoạt động kinh tế - xã hội khởi động trở lại, doanh nghiệp bất động sản mong muốn Chính phủ, cơ quan quản lý nhà nước quan tâm có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển và là điểm cốt yếu để giúp cho phục hồi kinh tế. 

Về triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới, tôi cho rằng, thị trường  đều có tương lai tốt để phát triển trong cả ngắn hạn và dài hạn bởi nhu cầu về bất động sản còn nhiều ở Việt Nam. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam khoảng 40%, nhưng tại các nước phát triển tỷ lệ này là 70%, thậm chí còn hơn, người dân sống ở đô thị chiếm 70-80% dân số.

Nếu đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam đạt mốc 60-70%, điều đó có nghĩa là sẽ có khoảng 60-70 chục triệu dân sống đô thị, nhu cầu rất lớn. Bên cạnh đó, nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp - điểm sáng  mà ngay trong dịch Covid-19, đã phát triển mạnh. Trong khi đó, thị trường bất động sản du lịch thì vừa hết dịch nhưng đã vỡ trận, thiếu nhu cầu vui chơi giải trí cho người dân".

"Vấn đề các doanh nghiệp đang quan tâm nhất hiện nay chính là hành lang pháp lý. Nếu chúng ta quan tâm đến thực trạng của nền kinh tế thì cần xem xét tháo gỡ những vấn đề khó khăn này. Có như vậy nền kinh tế mới phục hồi, tăng trưởng phát triển.

Mặc dù tốc độ điều chỉnh hành lang pháp lý, các văn bản pháp luật của các bộ, ngành dưới sự chỉ đạo của Chính phủ đang rất khẩn trương nhưng theo tôi còn chậm so với kỳ vọng của các doanh nghiệp.

Hiện nay, tiến độ sửa đổi bổ sung Luật Đất đai có chậm lại. Chúng tôi quan niệm Luật Đất đai được ví như “xương sống” bởi tất cả các hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở đều dựa trên đất. Do đó, Luật Đất đai cần phải được sửa đầu tiên, trên cơ sở đó mới xem xét mức độ liên quan đến các luật khác.

Với tiến trình sửa luật hiện nay, tôi cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản có thể phải đến năm 2023-2024 mới bắt đầu có sự khơi thông thực sự. Điều này cũng có nghĩa, trong giai đoạn hiện nay đến năm 2024, thị trường bất động sản có thể sẽ chưa có nhiều cải thiện.

Ngoài vấn đề hành lang pháp lý, thủ tục hành chính còn rất nhiêu khê, mất nhiều thời gian. 

Nếu những vấn đề này đồng thời được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ được cải thiện một cách rõ ràng. Khi đó, những vấn đề liên quan đến thị trường vốn sẽ dần hòa nhập với thị trường chung. Hiện nay thị trường vốn vẫn còn manh mún và chưa chuyên nghiệp nhưng sẽ dần hình thành.

Về vấn đề xây dựng những dự án nhà ở xã hội hay cải tạo tập thể cũ, đáp ứng nguồn cầu lớn tại thị trường là vấn đề mà doanh nghiệp chúng tôi cũng rất quan tâm, rất mong muốn được tham gia, nhưng làm thế nào để tiếp cận được thông tin và có cơ hội được xây dựng, cải tạo các dự án thuộc phân khúc này thì chúng tôi không tự giải đáp được.

Liên quan đến vấn đề vốn đầu tư FDI cho bất động sản, hiện đang có 3-4 doanh nghiệp hàng đầu của Nhật Bản đến đề nghị hợp tác triển khai dự án với chúng tôi. Tuy nhiên, các đơn vị cũng chia sẻ cần hợp tác cùng các doanh nghiệp Việt Nam để triển khai các dự án, bởi họ rất quan ngại thủ tục hành chính phức tạp tại thị trường Việt Nam".

"Giá đất vận hành theo quy luật của thị trường, do cung và cầu quyết định. Trong trường hợp cung ít nhưng cầu nhiều thì giá sẽ tăng và ngược lại.

Thời gian vừa qua đã xảy ra tình trạng “sốt đất”, một phần nguyên nhân được xác định là từ việc các môi giới lập ra nhiều hội nhóm để tung tin đồn thất thiệt, thậm chí tổ chức lực lượng khách hàng ảo chen nhau mua để cố tình tạo ra khan hiếm ảo. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới thị trường chung. Thực tế, quy mô nguồn cung cũng đang có sự thiếu hụt tạm thời nhưng chưa đến mức khan hiếm.

Về giải pháp, tôi cho rằng việc siết chặt quy định phân lô, tách thửa, chặn “sốt đất” chỉ mang tính kỹ thuật, chứ không giải quyết được triệt để.

Muốn giải quyết triệt để thì phải xử lý được nguyên nhân từ gốc. Hay nói cách khác phải điều tiết cung – cầu hợp lý. Về nguồn cung, làm sao để có nhiều dự án hơn nữa. Đồng thời phải kiểm soát cầu, vì bất động sản là cung hữu hạn, đất đai cũng hữu hạn nên phải kiểm soát phía cầu, đặc biệt là cầu đầu cơ.

Thực tế cho thấy, giá đất tăng thời gian vừa qua không được tạo bởi nhu cầu sử dụng, mà bởi nhu cầu đầu cơ. Nhiều người mua đi bán lại tạo ra tình trạng ảo về cầu, kéo theo tăng giá đất.

Riêng về việc kiểm soát cầu đầu cơ, tôi cho rằng không nằm ở bất động sản mà nằm ở đất đai và Luật Đất đai. Nếu người dân mua đất xong và chỉ đợi tăng giá sẽ bán thì chắc chắn không mang lại điều gì cho xã hội, hay thậm chí cho thị trường bất động sản. Vậy nên Luật Đất đai phải điều tiết được giá trị tăng lên thì mới tránh được tình trạng đầu cơ.

Còn về việc tăng cung, ngoài cơ chế, cũng cần phải tạo nguồn vốn mồi cho các doanh nghiệp bất động sản. Bởi lẽ, tại Việt Nam khoản thu trước của người mua là một trong những nguồn vốn hữu hiệu, nhưng doanh nghiệp muốn lấy được khoản tiền này thì cũng cần có khoản vốn mồi để xây dựng cơ sở hạ tầng, đạt đủ điều kiện nhất định mới bán được sản phẩm hình thành trong tương lai. Do đó, các kênh trên thị trường vốn, song song với tín dụng ngân hàng vẫn cần phải mở cho doanh nghiệp bất động sản, không nên siết quá chặt".

"Thực tế cho thấy, bất động sản du lịch là nền tảng quan trọng để thúc đẩy phát triển ngành du lịch - một trong ba ngành kinh tế chính của đất nước. Hơn 2 năm qua, đại dịch Covid-19 diễn ra đã làm đình trệ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản du lịch. Song tình trạng đó chỉ là khó khăn trước mắt, yếu tố tác động lớn và lâu dài tới bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng nằm ở vấn đề hành lang pháp lý chưa đầy đủ, làm hạn chế sự phát triển của thị trường này. Ước tính hiện có tới 680 nghìn tỷ đồng, tương ứng khoảng 30 tỷ USD đang bị “đóng băng” ở số lượng lớn sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng do vướng mắc về pháp lý.

Đây là điều rất đáng tiếc bởi trên thực tế, nhu cầu của xã hội với bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng và du lịch nói chung là rất lớn. Do đó, tôi cho rằng cần có hành lang pháp lý phù hợp cho bất động sản du lịch để thị trường này phát huy đúng vai trò trong phát triển kinh tế.

Chúng tôi thấy vấn đề hành lang pháp lý cần phải sửa đổi. Ví dụ như Luật Đất đai xem xét có hướng điều chỉnh nhanh nhất, để xác định rõ các loại đất. Là doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản du lịch nên chúng tôi mong muốn xác định rõ các loại đất dành cho Codotel, khách sạn… và cấp sổ cho các bất động sản du lịch.

Cùng với đó, Luật Kinh doanh bất động sản cần theo hướng tạo điều kiện cho các hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch được trao đổi, mua bán một cách chính thống; và có thể cho người nước ngoài mua. Hiện, lĩnh vực bất động sản đang đứng thứ hai về thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Do đó cần khơi thông nguồn vốn này nhằm góp phần thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực bất động sản du lịch.

Một vấn đề khác là hiệu quả hoạt động của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản chưa cao. Mặc dù đã có quy định trong Luật Chứng khoán và đã được triển khai nhưng chưa có quỹ đầu tư bất động sản nào thành công rõ nét.

Việt Nam đã có chiến lược phát triển du lịch đến năm 2030. Trong kỳ nghỉ lễ 30/4, 1/5 vừa qua, cầu du lịch rất lớn nhưng mới chỉ ở nội địa. Do đó, chúng tôi mong muốn trong triển khai chiến lược phát triển du lịch, sẽ có những hướng dẫn chi tiết, cụ thể đối với hoạt động bất động sản du lịch để lĩnh vực này đóng góp được tối đa vào sự phát triển ngành du lịch cũng như kinh tế đất nước".

VnEconomy 13/05/2022 06:00