Báo cáo mới nhất của BHS cho thấy thị trường nhà ở năm 2025 đã phục hồi mạnh mẽ khi ghi nhận nguồn cung và giao dịch tăng gấp đôi so với năm 2024.

Theo đó, thị trường miền Bắc trở thành “đầu tàu” khi ghi nhận nguồn cung và lượng giao dịch chiếm hơn 50% toàn thị trường; miền Nam có sự tăng trưởng mạnh khi nguồn cung tăng gấp 3 lần so với năm 2024; miền Trung chiếm tỷ trọng nhỏ nhất, tuy nhiên vẫn ghi nhận sự tăng trưởng mạnh về cả nguồn cung và lượng giao dịch.

Đáng lưu ý là thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu/m2. Đơn giá trung bình chào bán mới trong quý 4/2025 tại Thủ đô đã đạt hơn 122 triệu/m2, tăng gần 9% so với quý trước và tăng trên 42% so với cùng kỳ năm trước do sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp và các dự án đi vào giai đoạn bàn giao. Nhìn chung, trong năm 2025, đơn giá chào bán mới của phân khúc nhà ở cao tầng tại Hà Nội tăng trung bình 12%/quý và có xu hướng tăng chậm lại đến cuối năm.

Xu hướng mở rộng biên độ giá lớn của phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội trong giai đoạn 2021 – 2025 phản ánh sự phân hóa mạnh mẽ của thị trường, khi giá cao nhất có sự biến động lớn và đạt đỉnh tại mức giá gần 320 triệu đồng/m2 ở quý 3/2025, trong khi đó, giá thấp nhất chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang quanh mức từ 40 – 50 triệu/m2. Sự nới rộng biên độ từ sau quý 2/2024 phản ánh việc thị trường bị chi phối bởi các dự án cao cấp và hạng sang, khiến khoảng cách đối với phân khúc bình dân chênh lệch đến gần 8 lần vào gần cuối năm 2025.

Hiện, các phường Tây Hồ, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Long Biên và Giảng Võ là những khu vực có mức giá sơ cấp cao nhất trên thị trường Hà Nội.

Tại TP. Hồ Chí Minh, trong quý 4 vừa qua, nguồn cung mới và lượng giao dịch của phân khúc nhà ở cao tầng cũng tiếp tục có xu hướng tăng. 

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp đạt gần 12.500 căn, tăng 17,4% so với quý trước và tăng 1,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tiếp tục tập trung ở khu vực Bình Dương cũ, khi chiếm 63%, trong quý 4/2025, có 20 dự án mở bán mới/ phân khu mới của dự án hiện hữu với hơn 10.100 căn hộ được đưa ra thị trường, chiếm 81% tổng nguồn cung sơ cấp.

Còn nếu tính riêng TP. Hồ Chí Minh cũ, thì nguồn cung sơ cấp trong quý 4/2025 đạt gần 4.500 căn hộ, lũy kế cả năm 2025 đạt khoảng 9.750 căn hộ, giảm 13% so với cùng kỳ.

 Nguồn cung sơ cấp và lượng giao dịch trong quý cuối năm 2025 chủ yếu tập trung tại các phường Bình Trưng, Đông Hòa, Lái Thiêu, Thuận Giao. Trong đó, 3 phường Bình Trưng, Đông Hòa, Lái Thiêu chiếm hơn 50% nguồn cung và lượng giao dịch trên thị trường.

Sau sáp nhập, nguồn cung theo hạng tại TP. Hồ Chí Minh có sự thay đổi rõ rệt khi căn hộ hạng A không còn là nguồn cung trọng điểm, thay vào đó, căn hộ hạng B chiếm lĩnh thị trường (chiếm 49%) do nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực Bình Dương cũ. Trong quý, nguồn cung căn hộ hạng sang chiếm 21%, có duy nhất 1 dự án thuộc phân khúc hạng C (hiện đã bán hết). Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường thành phố đạt 82.6%, tương đương hơn 10.300 sản phẩm.

Giá bán trên thị trường sơ cấp TP. Hồ Chí Minh mới có xu hướng giảm vào nửa cuối năm 2025, bởi sau khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập vào, thì mức giá trung bình chào bán mới tính chung cho cả thành phố bị giảm xuống, tuy nhiên vẫn tăng 14% so với cùng kỳ năm trước.

Còn tính riêng TP. Hồ Chí Minh cũ, đơn giá trung bình chào bán mới trong năm 2025 tăng khoảng 7% theo quý và tăng gần 30% so với cùng kỳ 2024.

Mấy năm trước, thị trường TP.Hồ Chí Minh duy trì biên độ giá cực lớn khi giá cao nhất thường xuyên dao động ở mức siêu sang từ 400 - 600  triệu đồng/m2, trong khi giá thấp nhất ổn định dưới 50 triệu/m2. Đến đầu năm 2025, biên độ giá bắt đầu được thu hẹp và giá cao nhất chỉ đạt hơn 250 triệu/m2. Điều này chủ yếu là do sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung mới, đặc biệt là sự thiếu vắng nguồn cung “hàng hiệu” tại lõi trung tâm thành phố.

Hiện các phường Đa Kao, Bình Trưng và Thạnh Mỹ Tây là những nơi giá chung cư neo cao nhất.