Thông tư 14/2025/TT-NHNN (Thông tư 14), có hiệu lực từ ngày 15/9/2025, chính thức thay thế Thông tư 41/2016 và các văn bản sửa đổi, đánh dấu bước chuyển quan trọng trong lộ trình tiệm cận chuẩn Basel III.

Trong giai đoạn từ 15/9/2025 đến 31/12/2029, các ngân hàng có thể tự nguyện đăng ký áp dụng thông tư này. Kể từ 1/1/2030, việc tuân thủ TT14/2025 sẽ trở thành bắt buộc đối với toàn hệ thống, ngoại trừ phương pháp xếp hạng nội bộ (IRB) trong tính toán tài sản có rủi ro (RWA), vẫn được áp dụng tùy chọn ở giai đoạn này. 

Nhận định về thông tư này, VnDirect cho rằng Thông tư 14 không chỉ tăng cường khả năng chống chịu của hệ thống trước các cú sốc trong và ngoài nước, mà còn thúc đẩy việc xây dựng cơ chế quản lý tín dụng linh hoạt, hiện đại và chuyên nghiệp hơn, dựa trên nền tảng quản trị rủi ro chủ động tại các tổ chức tín dụng.

Đặc biệt, Thông tư 14 mang đến bước thay đổi rõ rệt trong cách xác định hệ số rủi ro cho khoản vay bất động sản, theo hướng phản ánh đúng bản chất rủi ro và tính pháp lý của tài sản hơn so với Thông tư 41/2016. Thông tư 14 lần đầu phân loại khoản vay bất động sản thành “đủ tiêu chuẩn” và “không đủ tiêu chuẩn”.

Khoản vay được coi là “đủ tiêu chuẩn” khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; nếu chưa đáp ứng điều kiện này, khoản vay bị xếp “không đủ tiêu chuẩn” và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn.

Điều này cho thấy định hướng rõ ràng của Ngân hàng Nhà nước trong việc hướng dòng vốn vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch.

Ngoài ra, trước đây, Thông tư 41/2016 chỉ phân chia Bất động sản dựa trên nhu cầu vay thành kinh doanh và không kinh doanh, trong khi Thông tư 14 tách rõ thành loại tài sản hình thành: Bất động sản nhà ở, Bất động sản thương mại, và cho vay nhà ở xã hội (NOXH).

Các khoản vay Nhà ở xã hội được hưởng hệ số rủi ro thấp nhất (20–50%), thể hiện ưu tiên của cơ quan quản lý đối với tín dụng mảng này. Bên cạnh đó, hệ số rủi ro trong Thông tư 14 không còn dựa đơn thuần vào tỷ lệ đảm bảo (LTV) và/hoặc tỷ lệ thu nhập (DSC), mà được xác định theo ma trận kết hợp giữa LTV và nguồn trả nợ của khách hàng.

Việc đánh giá rủi ro dựa trên dòng tiền trả nợ thay vì chỉ dựa vào giá trị tài sản đảm bảo giúp phản ánh đúng chất lượng tín dụng và định hướng vốn vào nhu cầu thật, hạn chế đầu cơ trên thị trường Bất động sản. 

Cũng theo VnDirect, Thông tư 14 không chỉ nâng tỷ lệ an toàn vốn (CAR) tối thiểu mà còn bổ sung nhiều yêu cầu vốn tiến bộ khác, hướng hệ thống ngân hàng Việt Nam tiệm cận hơn với chuẩn Basel III, đặc biệt trong quản trị rủi ro và chất lượng vốn

Phần lớn các ngân hàng Việt Nam hiện nay đã đáp ứng các yêu cầu CAR tối thiểu của Basel III, trong đó nhóm ngân hàng tư nhân niêm yết như TCB, HDB và TPB đang dẫn đầu về tỷ lệ an toàn vốn (CAR). Các ngân hàng này thường có mức độ chấp nhận rủi ro cao hơn, do tỷ trọng cho vay bất động sản và tín dụng tiêu dùng lớn hơn.

Áp lực tăng vốn sẽ gia tăng hơn ở nhóm ngân hàng thương mại quốc doanh như VCB, BID, CTG do tỷ lệ CAR của các ngân hàng này đang thấp hơn so với nhóm ngân hàng tư nhân, dù các ngân hàng này đang nắm giữ thị phần lớn nhất về tín dụng và tiền gửi.

Mặc dù tỷ lệ CAR toàn hệ thống đã cải thiện dần theo lộ trình Basel II và III của Ngân hàng Nhà nước, tỷ lệ đòn bẩy (vốn chủ sở hữu/tổng tài sản - E/A) của các ngân hàng trong danh mục theo dõi lại có xu hướng giảm, cho thấy tốc độ mở rộng tài sản đã vượt tốc độ tích lũy vốn. Điều này có thể là tín hiệu cảnh báo sớm về khả năng chống chịu của hệ thống, đặc biệt khi nhóm Ngân hàng Thương mại quốc doanh – trụ cột của hệ thống – vẫn duy trì bộ đệm vốn thấp hơn.

Với nhóm này, nhu cầu tăng vốn đang nổi lên như một yêu cầu cấp thiết. Các ngân hàng thương mại quốc doanh có thể sẽ  ưu tiên cho vay vào các lĩnh vực có hệ số rủi ro thấp, nhằm tối ưu hóa tài sản có rủi ro (RWA); kiểm soát tăng trưởng tín dụng; và tăng vốn tự có thông qua phát hành riêng lẻ hoặc chào bán công chúng.

Khác với Basel III có yêu cầu về quy định bổ sung vốn cấp 1 cho các ngân hàng quan trọng với hệ thống trong nước (D-SIBs), Thông tư 14 hiện chưa bao gồm yêu cầu này đối với các Ngân hàng thương mại quốc doanh Việt Nam.

Với vai trò là các ngân hàng quan trọng của hệ thống, hỗ trợ nguồn tín dụng mạnh mẽ cho các dự án của Nhà nước, các ngân hàng quốc doanh cần sớm được bổ sung kịp thời nguồn vốn tự có để chủ động tăng trưởng tín dụng trên nền quản trị rủi ro bền vững. Nếu được triển khai trong thời gian tới, yêu cầu vốn bổ sung này có thể trở thành động lực thúc đẩy các ngân hàng tăng vốn tự có.

Ngoài ra, những ngân hàng tư nhân có mục tiêu tăng trưởng tín dụng cao như HDB, MBB… cũng sẽ có động lực tăng vốn trong trung và dài hạn để vừa đáp ứng nhu cầu phát triển tín dụng hỗ trợ kinh tế, đồng thời giúp linh hoạt hơn trong việc sử dụng và điều tiết vốn mang lại kết quả kinh doanh tốt cho từng ngân hàng. Điều này hứa hẹn sẽ mang lại cuộc đua về tăng vốn trong giai đoạn tới đây của ngành ngân hàng.