Thưa ông, nhiều ý kiến cho rằng từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều khó khăn. Ông nhận định thế nào về thực trạng này?

Thị trường bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn khó khăn mới và là khó khăn kép. Nhìn lại thị trường hơn 10 năm trước, khó khăn là do khủng hoảng thừa cung, nhưng khó khăn của thị trường hiện nay là do thiếu trầm trọng nguồn cung sản phẩm bất động sản.

Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn và liên tục tăng, song số lượng dự án được đưa ra thị trường rất hạn chế. Do thiếu nguồn cung và do một vài nguyên nhân khác mà các sản phẩm nhà ở mới mở bán được định giá ở mức rất cao, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Các dự án đã đi vào hoạt động nhiều năm cũng theo đó tăng giá mạnh. Đặc biệt, tại Hà Nội, giá chung cư, từ chung cư mới đến chung cư cũ liên tục bị đẩy giá lên. Từ đó, làm ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực của người dân.

Ngoài ra, những năm gần đây, bên cạnh khó khăn do tác động của đại dịch Covid – 19, thị trường bất động sản còn đối mặt với vướng mắc về pháp lý và khủng hoảng niềm tin của người tiêu dùng. Điều này làm ảnh hưởng trực tiếp đến dòng vốn của các doanh nghiệp bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp phải ba rào cản lớn: vướng mắc thủ tục pháp lý, khó khăn về dòng vốn, trình tự và thủ tục hành chính để thực thi các dự án còn phức tạp, nhiêu khê. Khi đã vướng mắc về pháp lý thì chủ đầu tư dù có tiền trong tay cũng không làm được dự án. Thậm chí, lãi suất có liên tục giảm xuống thì doanh nghiệp cũng không dám vay vì vay không biết làm gì để trả gốc lẫn lãi…

Do đó, doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung vẫn đang ở trong hoàn cảnh khó khăn. Điều đáng lo ngại là khó khăn của thị trường này sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến khoảng 40 ngành, nghề khác.

Vừa qua, Quốc hội đã thống nhất để Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai mới chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024 thay cho thời hạn 1/1/2025. Việc các luật liên quan trực tiếp với thị trường bất động sản này đi vào cuộc sống sớm hơn 5 tháng có giải quyết được những vướng mắc nêu trên, thưa ông?

Trong 2 năm vừa qua Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương đã quyết liệt vào cuộc nhằm tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý cho các dự án bất động sản. Ba luật liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, đã được thông qua, từ đó hy vọng các khó khăn, vướng mắc lớn sẽ từng bước được tháo gỡ. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết để luật đi vào thực tế hiệu quả hay không phụ thuộc nhiều vào nghị định, thông tư hướng dẫn một cách đồng bộ, khả thi.

Theo kinh nghiệm trước đây, khi ban hành luật rồi, bước soạn thảo một nghị định hướng dẫn thì phải mất 1 đến 2 năm với tốc độ nhanh mới đi được vào cuộc sống. Hiện nay, trong cùng lúc, Bộ Xây dựng phải soạn thảo tới 5-6 nghị định và một loạt thông tư đi theo. Bộ Tài nguyên Môi trường cũng phải làm tương tự… Nhiều ý kiến lo rằng vì thời gian ngắn, các chương, điều khoản chỉ cần sơ suất một chút, khi được ban hành, trở thành hiệu lực pháp luật mà “vướng” thì rất khó thực hiện.

Bởi vậy, đóng góp ý kiến về pháp lý cũng là nhiệm vụ lớn nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trong thời gian gần đây. Chỉ trong vòng hai tháng qua, Hiệp hội đã có khoảng 20 văn bản chính thức với các phụ lục kèm theo, đóng góp ý kiến cho từng chương, mục, điều, khoản, điểm cụ thể của từng luật, chứ không kiến nghị chung chung, gửi kịp thời đến Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các ủy ban của Quốc hội, các bộ, ngành liên quan và đơn vị soạn thảo nghị định, thông tư.

Tuy nhiên, khó khăn của thị trường được tháo gỡ như thế nào còn phải chờ vào “độ ngấm” chính sách, nên chắc chắn kết quả sẽ không có ngay được trong tháng 8 tới.

Hơn nữa, khi pháp luật được thông qua rồi, tôi cho rằng các nhà đầu tư vẫn gặp khó về dòng vốn. Thị trường phát triển tốt thì không sao, tín dụng tốt, khoản chênh lệch giữa đầu vào – đầu ra thực hiện dễ. Nhưng trong bối cảnh khó khăn như hiện nay, dự án không triển khai được, doanh nghiệp gặp khó mà ngân hàng cũng gặp khó. Chưa bao giờ Ngân hàng Nhà nước rơi vào tình trạng thừa tiền mà không  cho vay được. Dự án không triển khai được, thì doanh nghiệp không dám vay, vì vay không có hiệu quả, mà hàng tháng vẫn phải trả lãi, mặc dù là lãi suất thấp.

Nguyên nhân có nhiều, trong đó có sự bất cập trong huy động trái phiếu doanh nghiệp, làm mất lòng tin của nhà đầu tư. Như thế, cần có thêm thời gian để khôi phục được lòng tin trên thị trường. Muốn vậy thì quy trình, trình tự thủ tục tiếp cận nguồn vốn vay cần được đơn giản hóa, công khai minh bạch rõ ràng, dễ thực hiện.

Vậy, trong thời gian chờ “độ ngấm” của luật, doanh nghiệp bất động sản cần phải làm gì để duy trì và phát triển?

Doanh nghiệp phải tính bước đi trong ngắn hạn và dài hạn. Tôi biết, mỗi doanh nghiệp đều âm thầm chuẩn bị kế hoạch cho từng tình huống, nhưng nhìn chung, bức tranh của thị trường vẫn khó khăn trong bối cảnh khó khăn chung của thế giới.

Ở thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp cần bám sát chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng, của Chính phủ về phát triển kinh tế - xã hội, các dự án trọng điểm của quốc gia, tập trung vào thực hiện đề án một triệu căn nhà ở xã hội. Dù việc triển khai đang gặp nhiều khó khăn, nhưng khi các cơ chế, chính sách mới đi vào cuộc sống, sẽ tạo điều kiện hơn nữa cho các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực này, khi doanh nghiệp bỏ vốn ra, sẽ có khả năng thu hồi và sinh lời; tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường kéo theo giá cả dần bình ổn; tạo điều kiện cho thị trường bất động sản ổn định và tiếp tục phát triển bền vững.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ cùng các chuyên gia, các đơn vị truyền thông tuyên truyền sâu, rộng hơn về lĩnh vực này, trong đó có việc tạo dựng quỹ vốn cho vay đối với nhà đầu tư và người dân, nhằm tăng nguồn cung nhà giá rẻ, góp phần kéo giảm giá trung bình nhà ở trên thị trường. Đặc biệt là góp phần quan trọng đáp ứng lượng cầu rất lớn, chiếm 70-80% lượng cầu nhà ở trên toàn thị trường.

Như thế, theo ông, bao giờ thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ nét?

Hy vọng ở những tháng cuối năm và năm tiếp theo, cùng với những tín hiệu lạc quan về nền kinh tế, thị trường bất động sản sẽ hồi phục rõ nét.

Thông tin trong các cuộc họp Chính phủ gần đây cho thấy GDP năm nay phấn đấu  tăng trưởng 6-6,5%; lạm phát được kiểm soát. Thủ tướng Chính phủ vô cùng quyết liệt với các địa phương về giải ngân vốn đầu tư công. Kết quả đạt được khá hơn rất nhiều so với cùng kỳ của các năm trước. Theo tính toán, khi giải ngân được 95% vốn đầu công, sẽ giúp tăng  khoảng 13,5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Đây là tiền đề cho phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, của địa phương.

Bên cạnh đó, kênh FDI, dòng kiều hối vẫn có dấu hiệu tốt với nhiều kết quả tích cực, kinh tế vĩ mô vẫn ổn định, sẽ tạo tiền đề cho các lĩnh vực kinh tế có cơ hội phục hồi và phát triển trở lại, trong đó có lĩnh vực bất động sản.

VnEconomy 09/07/2024 09:00

Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 28-2024 phát hành ngày 08/7/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:

https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam