Chi phí xây dựng leo thang, thiếu hụt nhân lực và áp lực lợi nhuận đang khiến nhiều dự án tái phát triển đô thị tại Nhật Bản rơi vào tình trạng đình trệ. Hiện tượng này đang lan từ các địa phương tới cả những trung tâm kinh tế lớn như Tokyo và Osaka...

Những cần cẩu xây dựng vẫn tiếp tục hiện diện trên bầu trời Shibuya - một trong những khu vực sôi động nhất Tokyo - lâu hơn nhiều so với dự kiến. Dự án tái phát triển quy mô lớn tại đây, được khởi động từ đầu những năm 2000 và từng được kỳ vọng hoàn tất vào năm 2027, nay đã phải lùi thời điểm hoàn thành tới tháng 3/2035.

Đây được xem là một trong những dự án cải tạo đô thị tham vọng nhất Nhật Bản trong nhiều thập kỷ qua. Hàng loạt công trình mới như Shibuya Hikarie, Shibuya Scramble Square, Miyashita Park hay Shibuya Sakura Stage đã lần lượt đi vào hoạt động, góp phần thay đổi diện mạo khu vực. Tuy nhiên, nhiều hạng mục quan trọng khác vẫn đang trong quá trình triển khai.

Sự chậm trễ của Shibuya không đơn thuần là câu chuyện của một công trình. Nó phản ánh những thách thức ngày càng lớn mà ngành xây dựng và phát triển đô thị Nhật Bản đang phải đối mặt trong bối cảnh chi phí tăng cao và nguồn nhân lực ngày càng khan hiếm.

KHÔNG CHỈ XÂY THÊM NHỮNG TÒA NHÀ MỚI

Đối với chính quyền Shibuya, dự án không đơn thuần nhằm thay thế các công trình cũ bằng những tòa nhà hiện đại hơn. Mục tiêu sâu xa hơn là tái cấu trúc toàn bộ không gian đô thị để đáp ứng những yêu cầu mới về giao thông, an toàn và khả năng chống chịu thiên tai.

Shibuya hiện là một trong những trung tâm giao thông nhộn nhịp nhất thế giới. Mỗi ngày, khoảng 2,9 triệu lượt hành khách di chuyển qua nhà ga này trên chín tuyến đường sắt do bốn đơn vị vận hành khác nhau quản lý. Việc cải tạo phải được thực hiện trong khi hệ thống giao thông vẫn hoạt động liên tục, khiến độ phức tạp của dự án tăng lên đáng kể.

Bên cạnh đó, khu vực giao lộ Shibuya Scramble Crossing nổi tiếng nằm ở vị trí địa hình thấp, dễ bị ngập khi xảy ra mưa lớn hoặc thời tiết cực đoan. Tình trạng quá tải người đi bộ vào các dịp lễ hội lớn cũng từ lâu trở thành thách thức đối với chính quyền địa phương.

Để giải quyết những vấn đề này, các nhà quy hoạch đang xây dựng một mạng lưới lối đi bộ trên cao kết nối các tòa nhà và nhà ga ở nhiều tầng khác nhau, tạo thành một hệ thống giao thông đa lớp. Khi hoàn thành, người dân có thể di chuyển giữa các khu vực chính của Shibuya mà không cần xuống mặt đất.

Song song với đó, một hệ thống hạ tầng chống ngập quy mô lớn cũng đã được triển khai, trong đó có bể chứa nước ngầm có khả năng lưu trữ khoảng 4.000 tấn nước mưa trong điều kiện thời tiết cực đoan.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa những mục tiêu đó, chi phí đầu tư đã tăng nhanh hơn nhiều so với dự kiến ban đầu.

Sau đại dịch Covid-19 và đặc biệt kể từ khi xung đột Nga - Ukraine bùng phát năm 2022, giá nhiều loại vật liệu xây dựng chủ chốt như thép, nhôm và kính liên tục leo thang. Cùng lúc, thị trường lao động Nhật Bản ngày càng căng thẳng do tốc độ già hóa dân số và suy giảm lực lượng lao động trong độ tuổi làm việc.

Các quy định mới về giới hạn thời gian làm thêm giờ trong ngành xây dựng được áp dụng từ năm 2024 càng khiến bài toán nhân lực trở nên khó khăn hơn. Nhiều doanh nghiệp buộc phải kéo dài thời gian thi công hoặc tăng đáng kể chi phí tuyển dụng để duy trì tiến độ.

Theo Liên đoàn Nhà thầu Xây dựng Nhật Bản (Nikkenren), giá các loại vật liệu chủ chốt đã tăng tới 40% trong vài năm qua, trong khi chi phí lao động tăng khoảng 28%.

Trong bối cảnh đó, việc duy trì hiệu quả tài chính của các dự án tái phát triển đô thị ngày càng trở thành thách thức lớn.

HIỆU ỨNG “DOMINO TRÌ HOÃN” LAN RỘNG TRÊN TOÀN QUỐC

Những khó khăn xuất hiện ở Shibuya hiện đang lặp lại tại hàng chục dự án khác trên khắp Nhật Bản. Truyền thông Nhật Bản gọi hiện tượng này là “hiệu ứng domino chờ đợi”, khi các chủ đầu tư đồng loạt trì hoãn quyết định triển khai dự án để đánh giá lại chi phí và triển vọng lợi nhuận.

Ban đầu, áp lực chủ yếu xuất hiện tại các địa phương có quy mô dân số nhỏ, nơi mức giá thuê thấp khiến việc thu hồi vốn đầu tư gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, hiện tượng này nhanh chóng lan sang các trung tâm kinh tế khu vực trước khi ảnh hưởng tới những đô thị lớn nhất cả nước.

Tại thành phố Gifu, dự án xây dựng hai tòa tháp đôi cao 34 tầng gần nhà ga trung tâm đã phải điều chỉnh quy hoạch sau khi tổng thầu quyết định rút lui vì cho rằng mô hình tài chính không còn khả thi. Phương án mới giảm đáng kể quy mô công trình nhằm hạn chế rủi ro.

Tại Fukushima, một dự án tái phát triển khu vực quanh ga JR Fukushima cũng đang bị đình trệ. Khu đất dự án hiện vẫn bỏ trống dù trung tâm thương mại lịch sử Nakago Department Store đã bị phá dỡ từ ba năm trước để nhường chỗ cho tổ hợp mới. Các nhà phát triển đang xem xét giảm khoảng 10% diện tích sàn xây dựng nhằm giảm chi phí đầu tư và cải thiện khả năng sinh lời.

Tại Nagoya, tập đoàn đường sắt Meitetsu đã phải tạm dừng kế hoạch tái phát triển khu tổ hợp thương mại mang tính biểu tượng của mình sau khi nhiều nhà thầu từ chối tham gia đấu thầu. Nguyên nhân chính là tổng mức đầu tư dự kiến đã tăng từ khoảng 540 tỷ yên lên gần 900 tỷ yên, vượt xa những tính toán ban đầu.

Tình hình tương tự diễn ra tại Sapporo. Dự án tổ hợp đa chức năng cao 43 tầng kết nối trực tiếp với ga trung tâm thành phố đã bị lùi thời hạn hoàn thành từ năm 2028 sang sau năm 2034.

Khu đất từng là nơi tọa lạc của trung tâm thương mại Sapporo Esta suốt hơn bốn thập kỷ hiện vẫn để trống trong khi chủ đầu tư xem xét giảm chiều cao công trình và điều chỉnh lại toàn bộ kế hoạch đầu tư.

Một số dự án thậm chí không thể tiếp tục. Tháng 9/2025, JR Kyushu quyết định hủy bỏ hoàn toàn dự án Hakata Station Sky City tại Fukuoka sau khi chi phí dự kiến tăng gấp đôi, từ 435 tỷ yên lên khoảng 870 tỷ yên. Đối với nhiều doanh nghiệp, việc tiếp tục triển khai dự án trong điều kiện hiện nay đồng nghĩa với nguy cơ thua lỗ kéo dài nhiều năm.

KHI NGAY CẢ TOKYO VÀ OSAKA CŨNG PHẢI “ĐẠP PHANH”

Điều đáng chú ý là cuộc khủng hoảng không còn giới hạn ở các địa phương hay các thành phố quy mô trung bình. Những trung tâm kinh tế lớn nhất Nhật Bản cũng đang phải đối mặt với những khó khăn tương tự.

Tại Osaka, dự án cải tạo và nâng cấp Osaka Gas Building - công trình được công nhận là tài sản văn hóa quốc gia và có lịch sử từ năm 1933 - vẫn chưa thể khởi công dù kế hoạch đã được chuẩn bị từ nhiều năm trước.

Tại Tokyo, dự án tái phát triển Nakano Sunplaza, một trong những địa điểm biểu diễn nghệ thuật nổi tiếng nhất Nhật Bản, cũng rơi vào tình trạng bế tắc.

Sau khi chi phí đầu tư tăng khoảng 35%, lên tới 350 tỷ yên, nhà phát triển dự án đề xuất điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng diện tích nhà ở nhằm cải thiện hiệu quả tài chính. Tuy nhiên, chính quyền địa phương cho rằng phương án này làm suy giảm giá trị văn hóa và bản sắc của khu vực. Cuối cùng, thỏa thuận với nhà phát triển đã bị chấm dứt và dự án phải quay trở lại giai đoạn xem xét từ đầu.

Không chỉ các dự án thương mại hay văn hóa, lĩnh vực khách sạn cao cấp cũng bắt đầu thận trọng hơn. Hai biểu tượng khách sạn của Tokyo là Imperial Hotel và Grand Prince Hotel Shin-Takanawa đều đã thông báo lùi vô thời hạn kế hoạch cải tạo hoặc tái xây dựng để đánh giá lại hiệu quả đầu tư trong bối cảnh giá vật liệu, chi phí lao động và giá năng lượng tiếp tục biến động.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa nằm ở sự khác biệt giữa các dự án tái phát triển đô thị với những lĩnh vực đầu tư đang tăng trưởng mạnh như trung tâm dữ liệu hay bất động sản cao cấp.

Đối với các trung tâm dữ liệu được hậu thuẫn bởi các tập đoàn công nghệ lớn hoặc các quỹ đầu tư toàn cầu, chi phí phát sinh có thể được chuyển một phần sang khách hàng thông qua giá thuê và dịch vụ.

Trong khi đó, các dự án tái phát triển đô thị thường gắn với lợi ích công cộng, chịu sự giám sát chặt chẽ của chính quyền và cổ đông, đồng thời phải cân bằng giữa hiệu quả kinh tế với các mục tiêu xã hội, văn hóa và phát triển bền vững. Điều này khiến dư địa điều chỉnh giá và tăng doanh thu để bù đắp chi phí bị hạn chế đáng kể.

Trước tình trạng đình trệ trên diện rộng, đầu tháng 6 vừa qua, các tập đoàn bất động sản và doanh nghiệp xây dựng lớn của Nhật Bản đã tổ chức một cuộc họp chung chưa từng có nhằm tìm kiếm giải pháp cho toàn ngành. Giới chức Nhật Bản kỳ vọng sự phối hợp chặt chẽ hơn giữa chủ đầu tư và nhà thầu có thể giúp tháo gỡ những nút thắt về chi phí, tiến độ và nhân lực.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng những khó khăn hiện nay không chỉ mang tính chu kỳ mà còn phản ánh các vấn đề mang tính cơ cấu của nền kinh tế Nhật Bản, từ già hóa dân số, thiếu hụt lao động cho tới chi phí xây dựng ngày càng cao trong quá trình chuyển đổi sang các đô thị có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến đổi khí hậu.

Trong nhiều thập kỷ, tái phát triển đô thị từng được xem là một trong những công cụ quan trọng giúp Nhật Bản duy trì sức sống cho các thành phố và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhưng thực tế hiện nay cho thấy việc xây dựng những đô thị của tương lai không còn chỉ là câu chuyện quy hoạch hay công nghệ mà ngày càng trở thành bài toán về nguồn lực, chi phí và khả năng cân bằng lợi ích giữa phát triển kinh tế với nhu cầu phục vụ cộng đồng.

Và ngay cả tại Shibuya - biểu tượng của quá trình đổi mới đô thị ở Tokyo - hành trình hoàn thiện bức tranh tương lai ấy đang kéo dài hơn dự kiến rất nhiều. Điều đó cho thấy những thách thức mà Nhật Bản phải đối mặt có thể sẽ còn đồng hành cùng các thành phố của nước này trong nhiều năm tới.