Australia đang cố gắng giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở, một vấn đề đã kéo dài qua nhiều thế hệ và đang trở nên cấp bách hơn bao giờ hết ở quốc gia này...

Với giá nhà ở Sydney và Melbourne thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới, việc sở hữu một ngôi nhà có vườn và hồ bơi - biểu tượng của "giấc mơ Úc" - dường như đang trở nên xa vời hơn bao giờ hết, nhất là đối với giới trẻ.

Theo tờ báo Financial Times, Chính phủ của Thủ tướng Anthony Albanese đang thực hiện những cải cách thuế đầy tham vọng nhằm khôi phục sự công bằng giữa các thế hệ về khả năng mua nhà, qua đó thu hút sự ủng hộ của cử tri trẻ tuổi. Những cải cách này được coi là lớn nhất trong lĩnh vực nhà ở tại Australia trong 25 năm qua, nhưng cũng đi kèm với những rủi ro tiềm ẩn. Các nhà phê bình cảnh báo rằng, những thay đổi này có thể khiến thị trường nhà ở đắt đỏ của Australia suy sụp.

Giới phân tích nhận định Australia đang chuẩn bị đối mặt với một cuộc điều chỉnh lớn nhất trong 40 năm qua trên thị trường nhà ở. Một cuộc điều chỉnh như vậy sẽ là hệ quả của tác động từ chủ trương cải cách thuế nói trên của ông Albanese, kết hợp với lãi suất cao hơn và lạm phát gia tăng, làm giảm nhu cầu mua nhà.

Công ty nghiên cứu bất động sản Cotality cho biết giá nhà ở Australia "đi ngang" trong tháng 5, với giá nhà ở Sydney giảm 0,9% và Melbourne giảm 0,8%. Khối lượng giao dịch cũng giảm 2,2% so với năm trước, với mức giảm lớn nhất ở Sydney là 17%. Giá nhà trung bình ở Sydney hiện là 1,3 triệu AUD (tương đương 930.000 USD)/ căn.

Các nhà kinh tế của ngân hàng đầu tư Morgan Stanley dự báo giá nhà ở Australia có thể giảm tới 10%, mức giảm lớn hơn nhiều so với ước tính của Bộ Tài chính nước này. Mô hình đầu tư bất động sản ở Australia dựa trên các yếu tố gồm đòn bẩy cao, lỗ dòng tiền, và kỳ vọng lãi vốn (capital gain) cao đã bị thay đổi đáng kể.

“Mức lợi nhuận được kỳ vọng thấp hơn cùng với khả năng vay mượn trở nên hạn chế sẽ khiến nhu cầu đầu tư giảm mạnh, đồng thời dẫn tới việc nhà đầu tư yêu cầu lợi tức cho thuê cao hơn để bù đắp. Sự điều chỉnh này, theo dự kiến, sẽ diễn ra chủ yếu thông qua giá cả”, báo cáo của Morgan Stanley viết.

Một phần nguyên nhân khiến giá nhà ở Australia suy yếu gần đây có thể xuất phát từ việc người mua hiểu chưa đúng về ý nghĩa của các quy tắc mới. Khi trình bày những thay đổi sâu rộng trong kế hoạch ngân sách vào tháng trước Bộ trưởng Bộ Tài chính Jim Chalmers đổ lỗi cho "hệ thống thuế bị bóp méo" đã đẩy quyền sở hữu nhà ra khỏi tầm với của nhiều người Australia.

Kế hoạch ngân sách đề xuất chỉ áp dụng chính sách khấu trừ các khoản lỗ từ bất động sản đầu tư vào thuế thu nhập đối với người mua nhà trong các dự án mới.

Mức giảm 50% đối với thuế lãi vốn được giới thiệu vào năm 1999 sẽ được thay thế bằng phương pháp chỉ số hóa điều chỉnh theo lạm phát và bao gồm mức thuế tối thiểu 30%. Một mức thuế tối thiểu 30% đối với các quỹ tín thác tùy ý (discretionary trust) cũng đã được đề xuất.

Ông Aruna Sathanapally, CEO của viện nghiên cứu Grattan Institute, hoan nghênh những thay đổi này, cho rằng hệ thống thuế khi chưa cải cách của Australia đã tạo ra những động lực ngược và kết quả vô nguyên tắc. "Kế hoạch ngân sách này bắt đầu nghiêng cán cân có lợi về phía những người Australia trẻ tuổi đang cố gắng làm việc để mua ngôi nhà đầu tiên của họ”, ông nói.

Tuy nhiên, một số lãnh đạo doanh nghiệp và đối thủ chính trị cho rằng những thay đổi về thuế sẽ đẩy giá thuê lên cao, đồng thời tước đi cơ hội của các nhà đầu tư trẻ. Một số người thậm chí còn cho rằng, các cải cách sẽ có tác động hạn chế đến thị trường nhà ở trừ khi có thêm nhiều nhà được xây dựng.

Ước tính gần đây của Bộ Tài chính Australia cho thấy những thay đổi về thuế có thể làm giảm nguồn cung tư nhân 35.000 căn nhà trong thập kỷ tới do đầu tư suy giảm.

Chính phủ Australia kỳ vọng sự mất mát này sẽ được bù đắp bằng một quỹ kích thích 2 tỷ AUD mới được thành lập dành cho cơ sở hạ tầng, bao gồm đầu tư phát triển hệ thống thoát nước nhằm hỗ trợ xây dựng 65.000 ngôi nhà, bên cạnh 1,2 triệu ngôi nhà đã được lên kế hoạch xây dựng trong thời gian từ nay tới cuối thập kỷ này.

Chính phủ Australia cũng đã duy trì các ưu đãi thuế đối với các công trình xây dựng mới nhằm khuyến khích đầu tư nhiều hơn vào nguồn cung nhà ở. Họ còn quyết định "bảo lưu" các thay đổi về thuế, có nghĩa là các khoản đầu tư bất động sản hiện tại sẽ được miễn trừ.

Bà Sunny Nguyen, trưởng bộ phận kinh tế Australia của tổ chức đánh giá tín nhiệm Moody’s, cho rằng nỗ lực của Chính phủ nước này nhằm chuyển hướng dòng vốn đầu tư bất động sản nhà ở sang các công trình xây dựng mới là "khôn ngoan về nguyên tắc", nhưng hướng đi này lại phụ thuộc vào mở rộng nguồn cung nhà cùng lúc với làm giảm nhu cầu đầu tư nhà thông qua cắt giảm các ưu đãi. "Lịch sử cho thấy cách làm này không dễ mang lại thắng lợi”, bà nói.

Ông Tim Reardon, nhà kinh tế trưởng của Hiệp hội Công nghiệp nhà ở Australia, một tổ chức hiệp hội ngành, nhận xét: "Australia đang cố gắng nhét 11 triệu hộ gia đình vào 10 triệu ngôi nhà... Không quan trọng bạn điều chỉnh tỷ lệ 'người thuê so với chủ sở hữu' như thế nào, kết quả vẫn như cũ. Đó là chúng ta không có đủ nhà”.

Một động lực chính cho Thủ tướng Albanese khi thực hiện những cải cách nói trên là mong muốn tạo ra sự công bằng giữa các thế hệ trong vấn đề nhà ở. Những thay đổi này cũng có thể được coi là một nước đi chính trị có tính toán để thu hút số lượng cử tri trẻ ngày càng tăng của Australia - theo ông Tim Harcourt, một nhà kinh tế học tại Đại học Công nghệ Sydney.

Alex Rossiter, 19 tuổi, sinh viên ngành khoa học pháp y tại Đại học Công nghệ Sydney, nhớ lại lời của một giáo viên nói rằng "có khả năng cao là chúng tôi [các sinh viên] sẽ không bao giờ có cơ hội sở hữu một ngôi nhà”.

"Những thay đổi này trong kế hoạch ngân sách có thể gây thất vọng cho nhiều cư dân lớn tuổi của Australia, nhưng đối với những người trẻ tuổi lớn lên với giả định rằng chúng tôi sẽ không bao giờ sở hữu nhà, đó có vẻ như là một bước đi đúng hướng”, Rossiter nói.